Недвижимость-Оформление

Недвижимость

Недвижимость

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. КАК ПРОДАТЬ НЕДВИЖЕМОСТЬ

2. КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

3. ЧТО НУЖНО ДЕЛАТЬ ПЕРЕД ТЕМ, КАК СТРОИТЬ ЧАСТНЫЙ ДОМ – ОБЪЕКТ ИЖС

4. ОФОРМИТЬ СОБСТВЕННОСТЬ НА ПОСТРОЕННЫЙ ДОМ

 

КАК ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

  • ПРОВЕСТИ ПЕРЕГОВОРЫ

  • ПРОВЕРИТЬ ПОКУПАТЕЛЯ

  • СОГЛАСОВАТЬ ФОРМУ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

  • СОСТАВИТЬ ДОГОВОР

  • СОБРАТЬ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ

  • ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В РОСРЕЕСТРЕ

  • ПЕРЕДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

Шаг 1. Провести переговоры

Нужно провести переговоры, чтобы согласовать главные условия предстоящей сделки: определить стоимость объекта, сроки заключения договора.

При этом есть требования закона, которые нужно учитывать при переговорах о заключении договора.

Если продавец не выполнит эти требования, то есть риск, что покупатель привлечет продавца к ответственности за недобросовестное ведение переговоров.

Например, нельзя раскрывать или использовать конфиденциальную информацию – сообщать другим лицам о намерении покупателя купить дорогой объект, если он это скрывает. И наоборот, продавец вправе привлечь покупателя к ответственности, если он недобросовестно ведет переговоры.

Шаг 2. Проверить покупателя

Чтобы проверить покупателя, нужно выполнить четыре действия.

1. Проверить открытые источники информации.

Для этого нужно:

1) проверить информацию о госрегистрации покупателя:

  • воспользоваться бесплатным сервисом на сайте налоговой службы

  • получить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;

2) убедиться, что покупатель – не банкрот или не находится в предбанкротном состоянии. Нужно проверить его по ИНН или ОГРН:

  • в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц.

  • в картотеке арбитражных дел. Бывает, что заявление о признании покупателя банкротом арбитражный суд уже принял к рассмотрению, а сведений в федеральных реестрах еще нет. Кроме того, на этом ресурсе можно проверить информацию относительно заявлений о банкротстве физических лиц;

3) узнать, не принял ли налоговый орган решение о предстоящем исключении контрагента из ЕГРЮЛ. Информация есть на сайте ФНС России;

4) проверить реестр недобросовестных поставщиков и банк данных исполнительных производств;

5) узнать, входят ли в состав исполнительных органов юридического лица дисквалифицированные лица

6) проверить, находится ли организация по месту массовой регистрации юридических лиц;

2. Проверить документы покупателя.

Запросите у организации /предпринимателя документы (устав, решение о назначении директора, данные о регистрации и др)

Чтобы проверить физическое лицо, нужно затребовать:

1) данные об учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;

2) нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке, или нотариальное согласие супруга на покупку конкретного объекта, если лицо состоит в браке.

Эти два документа нужно подать на регистрацию, только если договор необходимо удостоверить у нотариуса или договор нужно зарегистрировать (ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). В остальных случаях на регистрацию эти документы можно не представлять, однако лучше их получить у покупателя. Это позволит продавцу быть уверенным, что супруг покупателя знает о сделке;

3) документ, который удостоверяет личность.

Обычно это паспорт гражданина РФ. Документы, которые можно потребовать от иностранца указаны в ст. 10 Федерального закона от 25.07.2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

3. Проверить полномочия подписанта.

Проверьте полномочия того, кто будет подписывать договор.

Если это представитель, нужно проверить:

  1. не истек ли срок доверенности

  2. указана ли дата доверенности

  3. прописаны ли полномочия в доверенности

  4. есть ли полномочия на выдачу доверенности у лица, которое подписало доверенность

  5. вправе ли представить подписывать договор и иные документы

  6. не отозвана ли доверенность

4. Проверить полномочия по покупке недвижимости.

Недвижимость – дорогой актив, поэтому часто операции с ней согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки».

Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то есть риск, что сделку будут оспаривать участник компании -покупателя или третьи лица.

Шаг 3. Согласовать форму и порядок оплаты

Нужно определить выгодную для себя форму оплаты и согласовать вопросы оплаты с покупателем. Есть пять способов, как продавец может принять оплату за недвижимость:

  • банковская ячейка

  • перевод на расчетный счет

  • в банке через аккредитив

  • оплата у нотариуса

  • предъявить вексель покупателя

Шаг 4. Составить договор

Продавцу нужно:

1) учесть, что есть четыре случая, когда договор нужно удостоверить у нотариуса;

2) включить в договор существенные условия:

  • предмет договора

  • цену договора

  • любое условие, которое для одной из сторон существенное

Шаг 5. Собрать пакет документов для регистрации

Нет единого перечня документов, которые нужны для регистрации перехода права на любую недвижимость. В каждом случае набор документов зависит от вида недвижимости, ее сторон и иных условий.

Можно выделить:

  • стандартный набор документов, которые нужны всегда

  • документы, которые нужны при определенных условиях

Шаг 6. Зарегистрировать право собственности в Росреестре

Чтобы зарегистрировать право, нужно:

  • подать документы в Росреестр

  • убедиться, что Росреестр принял документы

  • забрать договор

Шаг 7. Передать недвижимость

  • Покупатели, как правило, настаивают на том, чтобы продавец передал недвижимость до регистрации. Это объясняется тем, что продавец имеет право отказаться от сделки, показ он не передал объект (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК).

  • Если стороны договорились иначе, то продавец передает объект по акту приема-передачи после регистрации.

  • Если окажется, что продавец передал недвижимость с недостатками, то покупатель вправе предъявить продавцу претензии.

Как оформить передачу объекта недвижимости

Есть два варианта приемки.

Первый. Продавец передает объект и одновременно подписывает договор купли-продажи.

Второй. Продавец передает объект после регистрации, когда покупатель стал собственником.

Как и когда оформить приемку объекта

Продавец передает покупателю квартиру по передаточному акту или иному документу о передаче. Этот документ должен подписать продавец и покупатель (ч. 1 ст. 556 ГК).

Стороны вправе договориться, когда передать и принять объект.

! Росреестр не вправе требовать передаточный документ для регистрации перехода права собственности.

Возможны два варианта приемки: во время подписания договора до регистрации перехода права собственности или после регистрации. Когда продавцу недвижимости выгоднее передать объект, зависит от конкретных обстоятельств. В каждом из двух вариантов есть плюсы и минусы для продавца.

Вариант 1. Продавец передает объект до регистрации перехода права собственности в Росреестре

Этот вариант продавцу стоит применить только в одном случае – покупатель сразу оплачивает недвижимость. В этом случае сторонам достаточно встретиться один раз. Если покупатель не оплатил недвижимость или оплатил только часть, то передать недвижимость стоит после полной оплаты.

Чаще всего при таком варианте стороны одновременно производят оплату и подписывают все документы по сделке: договор купли-продажи, приложения, акт приема-передачи, документы об оплате.

Плюсы

1. Нет риска, что покупатель уклонится от передачи или не сможет по объективным причинам принять недвижимость, например покупатель-гражданин умер.

2. Продавец перестает нести риск случайной гибели или случайного повреждения.

После того как продавец исполнил свою обязанность – передал объект покупателю, покупатель начинает нести риск случайной гибели или случайного повреждения (ч. 1 ст. 459 ГК). Это означает, что если стороны подписали договор и акт и еще не подали документы в Росреестр, а недвижимость, например, сгорела, то покупатель не сможет отказаться от договора.

Есть исключение – стороны в договоре указали, что риск случайной гибели переходит покупателю после регистрации перехода права собственности. Это возможно, поскольку ч. 1 ст. 459 ГК РФ диспозитивна – стороны вправе изменить порядок перехода случайной гибели. При этом продавцу такое исключение не выгодно, поскольку ему предлагают нести риск случайной гибели или случайного повреждения объекта, который он передал и не контролирует.

3. Покупатель начинает нести ответственность за любой вред третьим лицам. Например, вред имуществу соседей пожаром или затоплением.

4. Продавец перестает оплачивать расходы, которые связаны с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости. Например, с момента приемки покупатель должен платить коммунальные платежи.

Минусы

Недостатки этого варианта присутствуют, только если покупатель не оплатил недвижимость в полном размере. В таком случае покупатель получит объект и станет собственником тогда, когда еще не оплатил его. Есть риск, что продавцу придется обращаться в суд, чтобы взыскать оплату или ее часть.

СИТУАЦИЯ. Можно не оформлять отдельный документ – акт приема-передачи недвижимости, а указать в договоре, что он считается передаточным документом. Это возможно, когда продавец передает объект не после регистрации договора в Росреестре, а во время подписания договора.

Судебная практика подтверждает обычай делового оборота, по которому стороны вправе соединить в одном документе договор купли-продажи и акт приема-передачи (постановление Президиума ВАС от 12.01.2010 № 10885/09).

Вариант 2. Продавец передает объект после регистрации, когда покупатель уже стал собственником

Этот вариант чаще всего используют на практике – продавец передает объект минимум через две недели после того, как стороны подписали договор и передали его на регистрацию в Росреестр.

Плюсы

1. Продавец до передачи объекта покупателю и регистрации перехода права в Росреестре вправе отказаться от сделки, при условии что не получил оплату.

2. Нет риска, что покупатель во время регистрации или после нее уклонится от приемки или не сможет по объективным причинам принять недвижимость, например покупатель-гражданин умер.

Минусы

Продавец до передачи объекта:

  • несет риск случайной гибели или случайного повреждения. Это означает, что продавец должен передать объект в том виде, в котором покупатель его осматривал;

  • отвечает за любой вред, который может быть причинен третьим лицам. Например, вред соседям пожаром или затоплением;

  • оплачивает расходы, которые связаны с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости.

Передать недвижимость по акту нужно, чтобы зафиксировать два факта.

Первый. Стороны исполнили обязательства друг перед другом.

Обязательство продавца передать недвижимость, а покупателя – принять объект считается исполненным после того, как они совершили два действия (ст. 556 ГК).

Действие 1. Продавец передал объект, а покупатель принял его.

Считается, что продавец вручил вещь с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица (абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК). В случае с недвижимостью считается, что она поступила во владение покупателя, когда продавец передал ключи.

Действие 2. Стороны подписали передаточный акт или иной документ о передаче.

Продавец передает, а покупатель принимает объект по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. 

Второй. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта перешел к покупателю.

После того как продавец исполнил свою обязанность – передал объект покупателю, покупатель начинает нести риск случайной гибели или случайного повреждения (ч. 1 ст. 459 ГК РФ).

  • Стороны обязаны соблюсти срок, в который договорились произвести приемку-передачу объекта.

Если одна из сторон не хочет передавать или получать недвижимость, то это считается уклонением от подписания передаточного акта.

Сторона, которая уклоняется, обязана возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Договор может предусматривать уплату неустойки за уклонение любой из сторон от подписания акта. В таком случае убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Продавец обязан передать недвижимость в состоянии, которое он согласовал с покупателем.

Продавцу стоит придерживаться правила: после того как заключили договор, лучше не предпринимать на объекте никаких действий. Например, не стоит пускать рабочих на объект.

Непосредственно перед встречей стоит убедиться, что объект остался в неизменном виде.

Что именно проверяет покупатель, зависит от конкретной ситуации и объекта. Так, покупатель, скорее всего, проверит перепланировку, состояние стен, полов и отделки помещения.

Если для покупателя существенным условием была покупка объекта с определенным наполнением – специальным оборудованием, мебелью, встроенной техникой, то отдельно он проверит такое наполнение. В этом случае лучше в акте перечислить такие предметы и указать, что покупатель проверил их исправность и удовлетворен качеством.

  • Вместе с объектом продавец передает ключи и технические документы, которые относятся к недвижимости.

Стороны в акте приема-передачи указывают эти технические документы, например кадастровый паспорт, технический план, схемы, экспликации, иные документы.

  • Продавец должен передать покупателю недвижимости технический план или паспорт, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН при условии, что такую обязанность включили в договор купли-продажи.

Что указать в акте

В передаточном документе нужно указать:

  • наименование сторон и реквизиты договора (кто, кому, по какому договору передает объект);

  • индивидуально-определенные признаки имущества (адрес, общую площадь, этаж, кадастровый номер). Если продавец передает помещение в здании, то важно указать номера комнат по кадастровым документам;

  • имущество, которое расположено на территории объекта и переходит вместе с ним (встроенная мебель, временное строение на участке).

Отдельно нужно указать, есть ли у покупателя претензии по качеству объекта либо по качеству предметов, которые передают вместе с недвижимостью.

Претензий нет:

Стороны подтверждают, что на момент передачи имущество находится в надлежащем (удовлетворительном) техническом состоянии и соответствует условиям договора.

Если претензий по техническому состоянию помещения нет, то это отражают в передаточном акте.

Пример формулировки акта приема-передачи:

«Стороны подтверждают, что на момент приема-передачи техническое состояние недвижимого имущества удовлетворительное и позволяет использовать его в соответствии с назначением».

Претензии есть: Если при осмотре обнаружили дефекты, то важно подробно описать характер и степень выявленных дефектов. Главное, не позволить покупателю включить в акт те недостатки, которых на самом деле нет.

Если стороны подписали акт приема-передачи объекта недвижимости, в котором указано, что покупатель не имеет претензий к состоянию объекта, то покупатель впоследствии вправе предъявить претензию к состоянию объекта. Покупателю придется доказать, что дефекты возникли до приемки недвижимости и он не смог сразу их выявить.

На практике суд откажет покупателю, если на момент приемки недвижимости покупатель мог обнаружить недостаток, но не зафиксировал его в акте.

ЧТО НУЖНО ДЕЛАТЬ ПЕРЕД ТЕМ, КАК СТРОИТЬ ЧАСТНЫЙ ДОМ — ОБЪЕКТ ИЖС

  1. Уведомить власти о начале строительства;

  2. Получить уведомление о соответствии объекта;

  3. Составить проектную документацию.

После этого надо следить, чтобы не истек срок уведомления, а строители соблюдали нормы и возводили дом по проекту.

Эта рекомендация исключительно для объектов индивидуального жилищного строительства (частных жилых домов). Для коммерческой недвижимости или многоквартирных домов действуют другие правила.

ВАЖНО! Если не соблюсти правила по застройке объектов ИЖС, то дом снесут, а вас оштрафуют

Ответственность за незаконную стройку

1. Административная ответственность

За стройку без уведомления властей грозит ответственность в виде штрафа по ч. 2 ст. 9.5 КоАП РФ. Но его конечно можно обжаловать.

2. Гражданско-правовая ответственность

Незаконную постройку могут снести (ст. 222 ГК РФ).

С иском о сносе могут обратиться собственник участка или прокурор.

Чтобы этого избежать — признавайте право собственности через суд.

Шаг 1. Уведомить власти о начале строительства

Направьте в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции — п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 ГК РФ).

До 04 августа 2018 года застройщик должны были получать разрешение на строительство.

Форму уведомления утвердил Минстрой приказом от 19.09.2018 № 591/пр.

Подать уведомление можно через МФЦ, по почте или через портал Госуслуг. В уведомлении нужно указать сведения о застройщике, участке, самом объекте. Кроме того, нужно приложить схематичное изображение планируемого дома на участке. Полный список документов смотрите в ч. 3 ст. 51.1 ГК РФ.

Если собираетесь строить или реконструировать объект ИЖС в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, то нужно дополнительно описать внешний облик объекта (п. 4 ч. 3 ст. 51.1 ГрК).

Описать облик объекта нужно в виде:

1) текстанаписать параметры объекта, цвет фасада, строительные материалы и иные характеристики;

2) графикиприложить фото внешнего облика объекта и конфигурацию объекта.

! Описывать внешний облик объекта не нужно, если используете типовое архитектурное решение. Тогда надо указать в уведомлении, что используете такое решение (ч. 5 ст. 51.1 ГК РФ).

Региональный орган охраны объектов культурного наследия:

  • разрабатывает и утверждает типовые архитектурные решения объектов ИЖС;

  • размещает их в интернете на своем сайте;

  • обеспечивает бесплатный доступ любым лицам.

Такое правило содержит ч. 12 ст. 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…».

Шаг 2. Получить уведомление о соответствии объекта

Чтобы начать стройку, мало просто отправить уведомление о начале строительства, нужно получить уведомление о соответствии объекта. До 4 августа 2018 года нужно было получать разрешение на строительство, которое тоже действовало в течение 10 лет. Сейчас уведомление о соответствии объекта фактически заменило разрешение на строительство.

После того как подали уведомление о начале строительства, органы власти проверят:

  • указал ли застройщик все необходимые сведения;

  • приложил ли застройщик все документы;

  • соответствует ли объект предельным параметрам разрешенного строительства.

По результатам проверки застройщик получит ответ.

Вариант 1. Одобрение

Если к застройщику нет претензий, то получит уведомление о соответствии объекта. Такое уведомление позволяет застройщику начать строительство и продолжать строить в течение 10 лет.

Ответят в течение семи рабочих дней.

Если уведомление не направят, то строительство считается согласованным.

Вариант 2. Отказ

Если застройщик неверно оформил уведомление, то получит уведомление о несоответствии объекта с обоснованием. Вернут все документы без рассмотрения. В этом случае уведомление о планируемом строительстве считается ненаправленным.

Ответят в течение трех рабочих дней.

Обоснование: часть 6, 7 ст. 51.1. ГК РФ.

Шаг 3 – Необязательный. Составить проектную документацию

Чтобы построить объект ИЖС, изготавливать проектную документацию дома не обязательно.

Собственник вправе по собственной инициативе изготовить проект дома. Для этого нужно обратиться в проектную организацию.

Проект дома содержит информацию о строительных конструкциях, материалах, коммуникациях, дизайне.

Проект дома позволит:

  • рассчитать затраты – выбрать оптимальную по стоимости и трудозатратам технологию строительства, сэкономить на материалах;

  • предъявить претензии подрядной организации – проект поможет в споре со строителями, если они построят не то, что нужно, или заменят материалы. Кроме того, профессиональные строители сами заинтересованы в проекте и могут отказаться строить без него;

  • рассчитать прочность дома – позволит исключить риск, что треснут стены и поплывет фундамент.

Кроме того, если есть проектная документация, собственнику будет проще поставить дом на кадастровый учет. После окончания стройки не нужно будет готовить отдельный документ – декларацию.

Декларация об объекте недвижимости – документ, на основании которого кадастровый инженер вносит данные в технический план. Декларацию составляет и заверяет правообладатель объекта недвижимости. Инженер прилагает ее к техническому плану, и она становится его частью.

Основание: часть 8 и 11 ст. 24 Закона о регистрации.

Декларацию не нужно составлять, если есть проектная документация.

Об этом сказано в абзаце 2 пункта 2 Требований к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, которые утвердило Минэкономразвития приказом 18.12.2015 № 953.

Шаг 4. Возвести объект

Когда строите дом, надо следить, чтобы:

1) не истекло уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Оно действительно в течение 10 лет (ч. 13 ст. 51.1 ГК РФ). Если не успели построить дом за 10 лет, то придется направлять новое уведомление.

Если продадите участок, то уведомление и срок его действия сохранятся для нового собственника. Покупатель не обязан направлять новое уведомление.

2) строители соблюдали нормы СП 53.13330.2011 и возводили объект по проекту.

3) не возводите больше трех наземных этажей высотой более 20 метров.

После того как дом построили, нужно оформить его в собственность.

После того как построили дом, нужно:

  1. изготовить техплан

  2. заплатить госпошлину

  3. уведомить органы власти об окончании строительства

  4. обратиться в Росреестр

  5. убедиться, что Росреестр принял документы

  6. получить выписку из ЕГРН

Бывает так, что собственник участка построил объект ИЖС без уведомления о соответствии объекта. В этом случае постройка будет считаться самовольной и право собственности в обычном порядке зарегистрировать не удастся. Единственный выход в этой ситуации обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

1. Готовим техплан

Технический план нужен, чтобы поставить дом на кадастровый учет (ч. 1 ст. 24 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости, далее – Закон о регистрации).

Чтобы получить технический план, необходимо:

  1. Обратиться к кадастровому инженеру. Кадастровый инженер должен иметь аттестацию. Информацию о кадастровых инженерах можно посмотреть на сайте Росреестра.

  1. Кадастровому инженеру понадобятся документы:

  • правоподтверждающие на участок (например договор купли-продажи, мены, дарения др.);

  • уведомление застройщика о начале строительства;

  • уведомление о соответствии объекта;

  • проектная документация, если она есть, либо декларация об объекте недвижимости, если проектную документацию не изготавливали.

Основание: чч. 8,11,11.1 ст. 24 Закона о регистрации, абз. 2 п. 20 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, п. 1 Требований к подготовке декларации об объекте недвижимости и состав содержащихся в ней сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития от 18.12.2015 № 953.

3) Заполнить декларацию об объекте, если нет проектной документации.

Декларация об объекте недвижимости – документ, на основании которого кадастровый инженер вносит данные в технический план.

Декларацию составляет и заверяет правообладатель объекта недвижимости в двух экземплярах на каждый объект недвижимости.

Инженер прилагает ее к техническому плану, и она становится его частью.

Основание: ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации. Форма декларации установлена приложением 3 к приказу Минэкономразвития от 18.12.2015 г. № 953. Требования к подготовке декларации и состав сведений установлен в приложении 4 к этому же приказу.

4) Удостовериться в готовности технического плана.

Кадастровый инженер изготавливает технический план в форме электронного документа и заверяет его своей усиленной квалифицированной электронной подписью. Кадастровый инженер может дополнительно изготовить план на бумаге и заверить подписью и печатью, если это предусмотреть в договоре.

Основание: ч. 12 ст. 24 Закона о регистрации.

Совет: В договоре с кадастровым инженером пропищите его обязанность передать технический палн в Росреестр ( ч.5 ст. 20 Закона о регистрации). Это избавит Вас от необходимости прикладывать технический план к заявлению о государственной регистрации права. Нужно будет только указать идентифицирующий номер технического плана ( ч. 4 ст. 20 Закона о регистрации).

Форму технического плана можно посмотреть в приложении № 1 к приказу Минэкономразвития от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы…».

Требования к подготовке технического плата и состав сведений — в приложении № 2 к тому же Приказу.

Пример из практики: Росреестр не поставит на кадастровый учет объект ИЖС, который разделили на две части

Хозяин объекта ИЖС сделал не один техплан на дом, а два техплана на помещения № 1 и № 2. Оба помещения имеют отдельные выходы на участок, дом имеет два газопровода с отдельными приборами учета и отдельные лицевые счета на электроэнергию.

Росреестр приостановил кадастровый учет.

Хозяин дома обжаловал решение, но суд признал его законным. Верховный суд указал, что хозяин дома своими действиями фактически изменил правовой статус здания (кассационное определение Верховного суда от 09.01.2018 № 77-КГ17-32).

ОБОСНОВАНИЕ: С 2017 года закон запрещает ставить на кадастровый учет и регистрировать право собственности на помещение в объекте ИЖС (ч. 7 ст. 41 Закона о регистрации).

Даже если спор с Росреестром возник до 2017 года, помещение все равно не поставят на кадастровый учет и не зарегистрируют право собственности.

Дом, который разделили на две части с отдельными выходами, уже нельзя считать объектом ИЖС. Такой объект нельзя разделить на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК).

2. Платим пошлину

Пошлина за государственную регистрацию права собственности составляет 350 руб. (подп. 24 п. 1 ст. 333.33. НК РФ).

Поскольку сведения об уплате госпошлины надо указать в уведомлении об окончании строительства (ст. 17, ч. 7 ст. 18 Закона о регистрации, ч. 16 ст. 55 ГК РФ), уплатить ее нужно заранее.

Заплатить ее можно двумя способами:

1) через банк.

Для этого нужно заранее на выбор: загрузить квитанцию об оплате госпошлины со страницы на сайте Росреестра или заполнить ее самостоятельно, узнав реквизиты для оплаты у сотрудника, который принимает документы на регистрацию права в Росреестре или МФЦ;

2) с помощью специальных терминалов.

Как правило, терминалы оплаты находятся в здании территориального отдела Росреестра или МФЦ.

3. Уведомляем власти об окончании строительства

Застройщик должен в течение месяца после того, как закончил строительство, уведомить об этом местные власти.

Нужно направить в уполномоченный орган четыре документа:

1. Уведомление об окончании строительства (Форма уведомления: Приказ Минстроя от 19.09.2018 г. № 591/пр).

В уведомлении нужно указать сведения о застройщике, участке, самом объекте. Кроме того, нужно приложить схематичное изображение планируемого дома на участке. Полный список документов указан в части 16 ст. 55 ГК РФ.

2. Технический план.

О том, как изготовить этот документ, рассказали выше.

3. Документ об уплате госпошлины.

О том, как заплатить пошлину, рассказали в предыдущем разделе.

4. Соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на дом.

Такой документ нужно подготовить, если у земли не один собственник или арендатор.

Подать эти документы можно через МФЦ, по почте или через портал госуслуг.

Застройщик получит ответ в течение семи рабочих дней. За этот срок уполномоченный орган власти проверяет объект, чтобы он соответствовал требованиям закона.

По результатам проверки застройщик получит ответ.

Вариант 1. Отказ

Если к застройщику есть претензии, то он получит уведомление о несоответствии построенного объекта требованиям закона.

Случаи, когда уполномоченный орган выдает такие уведомления, перечислены в ч. 20 ст. 55 ГрК. Например, застройщик изменил внешний облик дома по сравнению с тем, который указал в уведомлении о начале строительства.

Вариант 2. Одобрение

Если к застройщику нет претензий, то он получит уведомление о соответствии построенного объекта требованиям закона.

В этом случае уполномоченный орган сам направляет в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации.

Обоснование: ч. 16 и 19 ст. 55 ГК РФ и ч. 1.2. ст. 19 Закона о регистрации.

4. Обращаемся в Росреестр, если этого не сделали власти

Ставит на кадастровый учет и регистрирует право собственности отделение Росреестра.

Уполномоченный орган в течение семи рабочих дней с момента, как застройщик сообщил об окончании строительства направляет в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации (ч. 16 ст. 55 ГК РФ, ч. 1,2 ст. 19 Закона о регистрации).

Если власти не обратились в Росреестр, то обращается сам собственник. Документы, которые собственник уже передавал, Росреестр запросит у властей в течение трех дней со дня обращения. Речь идет об уведомлении, техническом плане, соглашении. Эти документы ненужно повторно предоставлять в Росреестр ( ч. 1.2 ст. 19, ч. 2 ст. 33 Закона о регистрации).

Заявитель подает в Росреестр два документа.

1. Заявление.

Нужно подать одно заявление о кадастровом учете и государственной регистрации права собственности (ч. 1 ст. 15 Закона о регистрации).

Форма заявления — приложение № 1 к приказу Минэкономразвития от 08.12.2015 № 920.

Требования к заполнению заявления – приложение № 4 к этому же приказу. Образцы для заполнения есть на сайте Росреестра.

2. Правоустанавливающий документ на участок.

Таким документом может быть, например, договор купли-продажи, мены, дарения. Заявитель не обязан предоставлять правоустанавливающий документ, если право на этот участок Росреестр уже зарегистрировал (ч. 7 ст. 70 Закона о регистрации).

Подать документы нужно по правилам Порядка представления заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, который утвердило Минэкономразвития приказом от 26.11.2015 № 883

Подать документы можно тремя способами.

1. На бумаге при личном обращении.

Нужно подать документы на выбор в территориальный отдел Росреестра, через сотрудника Росреестра при выездном приеме, через МФЦ.

На это указывают п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации и пп.1 п. 2 Порядка № 883.

Заявитель вправе подать документы в любое отделение,независимо от места нахождения дома. Перечень территориальных отделов Росреестра или МФЦ, в которые заявитель вправе обратиться, указан на сайте Росреестра ( ч. 2 ст. 18 Закона о регистрации).

Заявление можно составить на выбор вручную шариковой ручкой, на компьютере, с помощью сотрудника, который принимает документы, – он сам заполнит заявление.

В последнем случае заявителю нужно будет проверить сведения, которые указал сотрудник, и поставить подпись.

Если заявление подписывает представитель, то нужна нотариальная доверенность. В этом случае заявление подписывает поверенный (п. 3 Порядка № 883).

2. На бумаге по почте.

Отправить заявление и документы нужно в адрес территориального отделения Росреестра по месту нахождения дома. Письмо нужно отправить с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении (п. 1 ч. 1 и 3 ст. 18 Закона о регистрации, подп. 2 п. 2 Порядка № 883).

Узнать адрес можно через сайт Росреестра.

Заявителю нужно будет нотариально заверить подлинность своей подписи на заявлении и доверенность, если действовать через представителя (п. 1 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации).

В письмо нужно вложить копию паспорта или другого документа, который удостоверяет личность правообладателя либо его представителя (п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации).

3. Через интернет.

В этом случае нужно воспользоваться специальным сервисом на сайте Росреестра.

Заявление нужно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 3 Проядка № 883).

Документы должны соответствовать формату, который установил п. 9 Порядка № 883, иначе их вернут без рассмотрения ( ч. 1 с. 25 Закона о регистрации).

Независимо от того, какой способ подачи выбрал правообладатель, к заявлению нужно прикрепить:

  • доверенность (если заявление от имени правообладателя подает другое лицо);

  • копию паспорта заявителя;

  • документ об оплате госпошлины и его копию.

Закон не обязывает подавать документ об уплате госпошлины. Росреестр примет документы, если заявитель не приложит доказательство оплаты (ч. 7 ст. 18 Закона о регистрации). Однако документ об уплате госпошлины лучше приложить.

ОБОСНОВАНИЕ: Росреестр будет проверять, поступила ли оплата от заявителя, через Государственную информационную систему о гос. или муниципальных платежах.

Если в этой системе не будет информации об уплате пошлины, например, из-за технического сбоя, то Росреестр вернет документы без рассмотрения по истечении пяти дней.

Такие правила установила ч. 3 ст. 25 Закона о регистрации.

Если подать заявление, но не оплатить пошлину, Росреестр выдаст или направит уникальный идентификатор платежа для уплаты пошлины, а также укажет дату, до которой необходимо оплатить (п. 6 Порядка № 883).

5. Убеждаемся, что Росреестр принял документы

Росреестр уведомляет заявителя, что принял заявление и документы, указывает их перечень, дату и время с точностью до минуты.

Как Росреестр уведомит заявителя, зависит от формы обращения, которую он выбрал.

Если собственник лично обратился в МФЦ, направил документы в электронной форме или по почте, то Росреестр обязан уведомить заявителя:

  • письмом на электронную почту, в котором будет ссылка на уведомление – электронный документ на сайте Росреестра. Ссылка доступна в течение суток с момента первого перехода, который возможен в течение одного месяца, или

  • письмом по почте, если заявитель отправил документы по почте и не указал в нем электронный адрес.

Если собственник лично обратился в Росреестр или сотрудник выехал к заявителю, то расписку выдают сразу на месте.

Обоснование: ч. 17 ст. 18 Закона о регистрации и п. 2 Порядка и способов уведомления, утв. Приказом Минэкономразвития от 15.03.2016 № 127.

Шаг 6. Получаем выписку из ЕГРН

Срок государственной регистрации прав зависит от того, куда обращался заявитель (ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации):

  • 10 рабочих дней, если в Росреестр (п. 5);

  • 12 рабочих дней, если в МФЦ (п. 6).

Срок отсчитывают с момента, когда Росреестр принял заявление и документы.

Росреестр в качестве подтверждения, что регистрация права собственности произошла, выдаст выписку из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 ч. 1 ст. 28 Закона о регистрации).

До 15 июля 2016 года Росреестр выдавал свидетельство о праве собственности. После этой даты единственный документ, который подтверждает право собственности, – выписка из ЕГРН. Свидетельства больше не выдают.

В зависимости от того, какой способ получения выбрал заявитель, выписку и иные документы с регистрации можно забрать в виде:

  • бумажных документов в территориальном отделе Росреестра или МФЦ;

  • бумажных документов в почтовом отделении;

  • электронных документов, перейдя по ссылке, которая придет на адрес электронной почты.

ГРАЖДАНСКИЕ ДЕЛА

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

Геопозицияг. Ярославль, ул. Чайковского, 25
Электронная почтаinfo76@kirsanovv.ru
Телефон+7 (4852) 66-33-25
2019 Юридическое бюро Кирсанова. Все права защищены.
Яндекс.Метрика

Опишите вашу ситуацию

Закрыть